759万元二手房过户后卖家返租期间孩子在屋内死亡，买家因“凶宅”要求退房，律师：返租最好签书面合同

据钱江晚报报道，杭州一买家称，自己花费759万元购买二手房，居住后却得知房屋为“凶宅”，原房东之子在屋内非正常死亡，起诉原房东要求退房并返还购房款。原房东则回应，双方在2021年2月签订合同，次月已过户，但约定次年交房，即过户后、交房前原房东“返租”一年，在返租期间，自己遭到了丧子之痛。

买家曾提及，原房东提出，为了孩子读书方便，想要等到过户一年后再交房，也就是再住一年，自己答应了这一要求。而等到交房、自己入住一年后，她才从邻居口中得知，在房屋过户一个月后、交房前，原房东的孩子在家中自杀。而后，买家起诉原房东，要求退房。

▲资料图 据IC photo

原房东则称，在返租期间孩子去世，这是客观事实，但事情发生之前，买房流程已经完成，对方也已经享受到了优质学籍。“这几年房子本身就跌了300万元，这个时候拿我孩子的事情要我以当时的房价退房，这是刀口上撒盐，对我来说太不公平，是我没办法承受的。”

据前述媒体报道，买家、原房东在2021年2月8日签订房屋转让合同后，双方又于2021年2月18日签订了补充协议，其中在其他特殊情形事项中明确约定：“甲方承诺，该房屋在其本人持有期间，在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀等）。如果甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，甲乙双方确认：因甲方之欺诈行为，使得乙方在违背真实意思的基础上订立本合同，乙方有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议”。2024年12月，该案一审判决，法院认定原房东没有按照合同约定交付未发生非正常死亡事件的房屋，买家胜诉。而后，原房东提起上诉，目前二审尚未宣判。

过户未交房，而是“返租”，这时房产交易是否已经结束？期间房屋情况发生变化，应由谁承担责任？红星新闻就此咨询相关律师。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，在房产交易中，过户登记与交付是两个相对独立的行为，登记时发生所有权转移，一般而言，交付房屋则是以交钥匙、完成对房屋控制权的转移为界限。而通常意义上的“返租”，是指出售房屋后，再建立一个新的租赁法律关系，双方从买卖关系变成了租赁关系，原来的房主继续使用房屋，但是法律角色发生了变化，成了租户，“本案中，有个细节需要特别注意，所谓‘返租’的时候并未另行签署书面的租赁合同。所以在一审判决的时候，可能未认定是一种新的租赁关系，很可能是以尚未交房来认定的。”

王玉臣提醒，对于卖房人而言，如果打算返租，保险起见，最好是单独签署一份租赁协议，而不是口头说或者直接从房款中扣除。

陕西恒达律师事务所高级合伙人、公益律师赵良善称，返租是指房东在出售房屋后，因自身原因如小孩读书、新房装修等，需要继续在该房屋中居住一段时间的情况，“它并非严格意义上的法律术语，是房产行业内通俗叫法。”

他分析，涉案争议焦点在于，房屋虽然已经过户，但是没有实际交付，而非正常死亡案件在未交付期间发生，“从风险承担角度看，房屋交付前的风险一般由卖方承担。虽自杀属意外事件，但由于房屋未实际交付，卖方仍对房屋具有一定控制和管理义务，因此对于该事件导致的房屋价值贬损等风险，卖方应承担相应责任；从合同约定看，双方签署了补充协议，属于双方自愿协商确定，不违反法律法规强制性规定，为有效约定，买卖双方受此约束；从占有权角度，虽然房屋所有权以办理过户手续为准，过户后买方成为法律上的房屋所有者，但占有权与所有权是不同的概念，占有权涉及对房屋的实际控制和使用，卖方在持有期间对房屋具有直接的控制能力，基于控制能力负担有关后果亦符合公平原则。”

他指出，一般来说，房屋交付时间以合同约定为准，本案中，双方约定2022年3月交房，在这个时间之前，房屋的实际控制权和风险在一定程度上仍由卖家承担，如实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付之日为准，交付衡量的重大因素在于谁获得控制权，谁实际占有房屋。虽然涉案房屋已经过户，但卖家在控制期间对房屋的使用和管理应符合合同约定和一般的注意义务。“如果买卖双方在完成过户后，另行签订一份协议，对延迟交付的性质、双方的权利义务以及风险承担等进行明确约定，则双方的法律责任会更加明晰，能有效避免此类纠纷。”

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